Die Frage nach der Rendite kommt bei Investoren-Gesprächen meistrecht schnell auf den Tisch. Verständlicherweise - schließlich gehtes um Geld und darum, ob sich eine Investition rechnet. In diesemBeitrag möchten wir Ihnen einen realistischen Überblick geben, wasin Nordzypern machbar ist und was nicht.
Wir verwalten selbst verschiedene Objekte für unsere Kunden undhaben Einblick in die tatsächlich erzielten Zahlen. Was folgt,basiert auf realen Daten, nicht auf theoretischen Kalkulationen.
Die Ausgangslage: Kaufpreise und Nebenkosten
Um die Rendite zu berechnen, müssen wirzunächst die Gesamtinvestition betrachten.
Einen aktuellen Überblick über Immobilienpreise Nordzypern finden Sie in unserem Marktbericht – dort zeigen wir Preisunterschiede je nach Lage und Objekttyp.
Beispielkalkulation für ein Zwei-Zimmer-Apartment
Eine typische Zwei-Zimmer-Wohnung inStrandnähe kostet zwischen 85.000 und 130.000 Euro, abhängig vonLage und Ausstattung. Nehmen wir für unser Beispiel 100.000 EuroKaufpreis.
DieKaufnebenkosten betragen etwa 5 bis 7 Prozent. Das sind rund 6.000Euro. Möbel und Erstausstattung für eine Ferienvermietung schlagenmit weiteren 5.000 bis 8.000 Euro zu Buche, wenn Sie ordentlicheQualität wollen. Gesamtinvestition also: etwa 111.000 bis 115.000 Euro.
Finanzierung über Ratenzahlung
Falls Sie die Immobilie über unser Ratenzahlungsmodell finanzieren, zahlen Sie zunächst 50.000 Euro anund den Rest über drei Jahre. Das ist ein anderer Ansatz als ein Komplettankauf, hat aber natürlich Auswirkungen auf die Renditeberechnung, die wir gleich betrachten.
Unser Modell ist eine Form der Finanzierung ohne Bank und bietet Investoren Flexibilität, ohne klassische Kreditinstitute in Anspruch zu nehmen. Wenn Sie mehr über die Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung Nordzypern erfahren möchten, finden Sie hier alle wichtigen Informationen und Vorteile im Überblick.
Ferienvermietung: Einnahmen und Auslastung
Ferienvermietung ist die gängigste Formder Vermietung in Nordzypern.
Einen tieferen Einblick in die Chancen und Herausforderungen der Ferienvermietung Nordzypern erhalten Sie in unserem separaten Beitrag.
Saisonale Preise
Die Hauptsaison läuft von Mai bisOktober, mit Peaks im Juli und August. Die Nebensaison von Novemberbis April ist deutlich ruhiger, wobei die Weihnachts- und Osterzeitnoch einmal etwas anzieht.
Eine gut ausgestattete Zwei-Zimmer-Wohnung in Strandnähe erzieltin der Hochsaison etwa 700 bis 900 Euro pro Woche. In der Nebensaisonsinken die Preise auf 400 bis 600 Euro. Die Auslastung liegt beiprofessioneller Vermarktung zwischen 55 und 70 Prozent übers Jahr.
Wer sich vorab ein eigenes Bild machen möchte, kann über unsere Immobilienbesichtigung Nordzypern wertvolle Eindrücke zu Lage, Ausstattung und Vermietungspotenzial gewinnen.
Realistische Jahresrechnung
Rechnen wir mit 60 Prozent Auslastung, was 31 Wochen entspricht. In der Hochsaison, sagen wir 20 Wochen zudurchschnittlich 800 Euro, ergibt das 16.000 Euro. In der Nebensaison 11 Wochen zu 500 Euro macht 5.500 Euro. Gesamteinnahmen brutto: 21.500 Euro.
Abzuziehende Kosten
Das klingt zunächst gut, aber von diesemBetrag müssen einige Posten abgezogen werden. Reinigungskostenzwischen den Gästen fallen mit etwa 40 bis 50 Euro pro Belegung an.Bei 31 Belegungen sind das 1.400 Euro. Wäsche, Verbrauchsmaterialund kleine Reparaturen summieren sich auf etwa 1.000 Euro jährlich.
Wenn Sie die Vermietung nicht selbst managen, sondern an eine Agentur oder einen Verwalter abgeben, fallen Provisionen von 15 bis 25 Prozent der Mieteinnahmen an. Nehmen wir 20 Prozent, sind das 4.300 Euro. Die laufenden Nebenkosten (Gemeindekosten, Müllabfuhr, gelegentliche Reparaturen) liegen bei etwa 800 Euro jährlich.
Nettomietrendite
Bleiben nach Abzug aller Kosten etwa 14.000 Euro Nettomieteinnahmen. Auf die Gesamtinvestition von 115.000Euro gerechnet, entspricht das einer Nettomietrendite von 12,2 Prozent. Auf den reinen Kaufpreis von 100.000 Euro sind es 14 Prozent.
Das klingt sehr attraktiv, aber: Diese Rechnung gilt nur, wenn die Auslastung tatsächlich erreicht wird. Und hier liegt oft derKnackpunkt. Ohne professionelle Vermarktung über mehrere Plattformen(Airbnb, Booking.com, eigene Webseite) und ohne lokale Präsenz fürGästebetreuung ist eine Auslastung von 60 Prozent schwer zuerreichen.
Langzeitmiete: Weniger Rendite, weniger Aufwand
Eine Alternative zur Ferienvermietung istdie Langzeitmiete.
Mietpreise und Zielgruppe
Hier vermieten Sie an Personen, die fürlängere Zeit in Nordzypern bleiben - Expats, Lehrer aninternationalen Schulen, Unternehmer oder Rentner.
Die Mieten für eine Zwei-Zimmer-Wohnung liegen zwischen 500 und700 Euro monatlich, abhängig von Lage und Ausstattung. Rechnen wirmit 600 Euro. Das ergibt Jahreseinnahmen von 7.200 Euro.
Kostenstruktur
Die Kosten sind deutlich niedriger als beiFerienvermietung. Keine Reinigung zwischen den Gästen, keineständige Kommunikation, keine Wäsche. Die Nebenkosten liegen beietwa 800 Euro jährlich. Wenn überhaupt, fällt eine geringe Verwaltungsgebühr an, sagen wir 500 Euro. Bleiben 5.900 Euro netto.
Renditeberechnung
Auf die Gesamtinvestition von 115.000 Euroentspricht das einer Nettomietrendite von 5,1 Prozent. Das istbescheidener als bei Ferienvermietung, aber dafür ist der Aufwandminimal. Die Miete kommt jeden Monat zuverlässig, Sie haben keineLeerstandszeiten und keinen Stress mit wechselnden Gästen.
Welches Modell für Sie passt, hängt von Ihren Zielen ab.Maximalrendite mit entsprechendem Aufwand? Ferienvermietung. StabileEinnahmen mit minimalem Stress? Langzeitmiete. Viele Eigentümerentscheiden sich für einen Mix oder probieren zunächst das eine undwechseln später zum anderen.
Steuerliche Aspekte
Mieteinnahmen in Nordzypern unterliegender Einkommensteuer.
Steuersätze in Nordzypern
Der Steuersatz ist progressiv, beginntaber erst bei einem relativ hohen Freibetrag. Für die meistenKleinvermieter liegt die effektive Steuerbelastung bei etwa 10 bis 15Prozent der Mieteinnahmen.
Bei 14.000 Euro Nettomieteinnahmen aus Ferienvermietung würdenalso etwa 1.400 bis 2.100 Euro Steuern anfallen. Nach Steuern bleiben11.900 bis 12.600 Euro. Das entspricht einer Rendite nach Steuern von10,3 bis 11 Prozent.
Doppelbesteuerung
Ein wichtiger Punkt: Wenn Sie nicht inNordzypern ansässig sind, müssen Sie möglicherweise in IhremHeimatland Steuern auf die ausländischen Mieteinnahmen zahlen. Deutschland hat mit der Türkei ein Doppelbesteuerungsabkommen, das theoretisch auch für Nordzypern gelten könnte, aber die Rechtslageist komplex. Wir empfehlen dringend, das mit einem Steuerberater zuklären.
Wertsteigerung als zusätzlicher Renditebaustein
Neben den Mieteinnahmen kann auch die Wertsteigerung der Immobilie zur Gesamtrendite beitragen.
Historische Preisentwicklung
Der nordzyprische Immobilienmarkt ist inden letzten Jahren gewachsen, allerdings nicht gleichmäßig.
In gefragten Lagen wie Iskele oder Kyrenia sind die Preise in denletzten fünf Jahren um etwa 20 bis 30 Prozent gestiegen. Dasentspricht einer jährlichen Wertsteigerung von 4 bis 6 Prozent. Inweniger gefragten Regionen war die Entwicklung verhaltener.
Zukunftsprognose
Ob sich dieser Trend fortsetzt, ist schwervorherzusagen. Die Nachfrage aus dem Ausland ist weiterhin hoch, dasAngebot begrenzt. Andererseits ist der Markt klein und kann durchexterne Faktoren schnell beeinflusst werden. PolitischeEntwicklungen, wirtschaftliche Krisen oder Änderungen imTourismussektor wirken sich unmittelbar aus.
Als konservative Annahme würden wir mit 3 bis 4 Prozentjährlicher Wertsteigerung rechnen. Zusammen mit den Mieteinnahmenergibt das eine Gesamtrendite von 13 bis 15 Prozent vor Steuern beiFerienvermietung und 8 bis 9 Prozent bei Langzeitmiete.
Risiken und Unwägbarkeiten
Bevor Sie sich mit möglichen Risiken beschäftigen, lohnt sich ein Blick auf unseren umfassenden Beitrag Immobilienkauf in Nordzypern: Ein Leitfaden der die wichtigsten Schritte von der Auswahl bis zur Vertragsunterzeichnung erklärt.
Keine Investition ist ohne Risiko, auchnicht in Immobilien. In Nordzypern gibt es einige spezifische Risikofaktoren, die Sie kennen sollten.
Politische Risiken
Die politische Situation ist unsicher.Sollte es zu einer Wiedervereinigung Zyperns kommen, könnte das Eigentum an bestimmten Grundstücken in Frage gestellt werden. Bei Neubauten auf türkisch-zypriotischem Land ist dieses Risiko gering,aber nicht null.
Tourismusabhängigkeit
Der Tourismus ist ein wichtiger Faktor fürdie Vermietbarkeit. Eine Krise im Tourismussektor, wie wir siewährend der Pandemie erlebt haben, wirkt sich direkt auf die Auslastung aus. 2020 und 2021 waren schwierige Jahre für Ferienvermieter.
Wenn Sie die Region persönlich erleben möchten, können Sie jederzeit eine Immobilien-Tour buchen und sich verschiedene Objekte vor Ort ansehen.
Marktliquidität
Der Immobilienmarkt ist klein undilliquide. Wenn Sie verkaufen möchten, kann es Monate dauern, einenKäufer zu finden. Schnelle Verkäufe sind selten und gehen oft mitPreisabschlägen einher.
Bürokratische Hürden
Rechtliche und bürokratische Hürdenkönnen auftreten. Nicht alles läuft so reibungslos wie inDeutschland. Geduld und ein guter Anwalt sind wichtig.
Für wen eignet sich ein Investment in Nordzypern?
Aus unserer Erfahrung funktioniert ein Immobilieninvestment in Nordzypern am besten für:
Wer plant, nicht nur zu investieren, sondern dauerhaft auf der Insel zu leben, findet in unserem Erfahrungsbericht Auswandern nach Nordzypern wertvolle Einblicke in das Leben vor Ort.
Geeignete Investoren
Anleger, die langfristig denken und nichtauf schnelle Liquidität angewiesen sind.
Personen, die selbst gelegentlich in der Immobilie wohnen möchtenund so Urlaub und Investment verbinden.
Investoren, die bereits Erfahrung mit Auslandsimmobilien haben undwissen, worauf zu achten ist.
Menschen, die die Region schätzen und eine emotionale Verbindungaufbauen können, sodass es nicht nur um nackte Zahlen geht.
Weniger geeignet für
Anleger, die maximale Sicherheit undLiquidität erwarten.
Personen ohne Rücklagen, die auf laufende Einnahmen angewiesensind.
Investoren, die sich nicht selbst um die Verwaltung kümmernmöchten und keine vertrauenswürdige Verwaltung finden.
Unser Ansatz: Realistische Erwartungen setzen
Als Bauträger profitieren wir natürlich davon, wenn Sie bei unskaufen. Aber langfristig profitieren wir nur, wenn Sie zufrieden sindund Ihre Investition sich bewährt. Deshalb ist es uns wichtig,realistische Erwartungen zu setzen.
Ja, Renditen von 10 bis 12 Prozent sind in Nordzypern machbar.Aber sie erfordern eine gute Immobilie in guter Lage, professionelleVermietung und ein gewisses Maß an Glück mit der Auslastung. Wermit 6 bis 8 Prozent kalkuliert, liegt auf der sicheren Seite.
Wir bieten unseren Kunden, die nicht selbst vermieten möchten,einen Vermietungsservice an. Wir übernehmen das Marketing, die Gästekommunikation, die Reinigung und die Instandhaltung. DieProvision beträgt 20 Prozent der Mieteinnahmen, was marktüblichist.
Damit haben Sie die Sicherheit, dass Ihre Immobilie professionellverwaltet wird, ohne dass Sie sich darum kümmern müssen. Vieleunserer Kunden schätzen diesen Service, gerade wenn sie nicht vor Ort sind.
Wenn Sie über ein Investment in Nordzypern nachdenken, sprechenSie uns an. Wir rechnen gemeinsam durch, was bei dem von Ihnen insAuge gefassten Objekt realistisch ist. Ohne Schönfärberei, aberauch ohne unnötigen Pessimismus. Ehrlichkeit ist die Basis für einegute Geschäftsbeziehung.
Nutzen Sie jetzt die Gelegenheit und holen Sie sich eine fundierte Einschätzung von unseren Experten – Kontakt für Rendite-Beratung. Gemeinsam finden wir die passende Strategie für Ihr Investment.
